修繕積立金が高い中古マンションは買っていい？国交省目安との比べ方【宅建士が解説】

2026年7月16日公開｜読了時間 約7分

「この物件、修繕積立金が月2万円もある。高すぎませんか？」

中古マンション探しのご相談で、本当によく聞かれる質問です。毎月ずっと払うお金ですから、気になるのは当然です。

ただ、先に結論をお伝えします。修繕積立金が高いことは、それだけでは悪いサインではありません。むしろ実務の感覚では、「安すぎる」方が危険信号であるケースの方が目立ちます。

この記事では、国土交通省ガイドラインの目安額を使って「高い・安い」を自分で判定する方法と、高い場合・安い場合それぞれで何を確認すべきかを解説します。

筆者：加川 将嗣（株式会社ファンズハウス 代表／宅地建物取引士）。大阪市内の中古マンション売買を専門に、業界歴10年超・相談実績500件超。購入前のご相談も多く受けてきました。

1. 結論——「高い」は悪いサインとは限らない

修繕積立金は、外壁や屋上防水、給排水管、エレベーターといった共用部分の修繕工事のための積み立てです。こうした工事は長い周期で実施され、一度に多額の費用がかかります。

ここで大事なのは、将来必要になる工事費そのものは、積立金を安くしても減らないということです。

• 積立金が高い＝必要な工事に向けて、きちんと貯めている結果であるケースが多い
• 積立金が安い＝貯まっていなければ、いずれ値上げ・一時金の徴収・工事の先送りのどれかが待っている

積み立てが足りず修繕が滞れば、建物の傷みが進み、資産価値にも響きます。「高いから避ける・安いから安心」という単純な判断はできず、必要なのは水準を測る物差し——次の国交省の目安です。

2. 国交省ガイドラインの目安——専有面積×単価で比べる

国土交通省は「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（平成23年4月策定・令和6年6月改定）で、実際に作成された長期修繕計画366事例をもとに、専有面積1㎡あたりの月額という形で目安を公表しています。

出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）。機械式駐車場分を除いた、計画期間全体での平均額の目安です。

使い方はシンプルで、検討中の住戸の専有面積に、該当区分の単価を掛けるだけです。

たとえば10階建・延床7,000㎡クラス（20階未満・5,000〜10,000㎡の区分）の70㎡の住戸なら——

• 平均値ベース：252円 × 70㎡ ＝ 月17,640円
• 目安の幅：170円〜320円 × 70㎡ ＝ 月11,900円〜22,400円

冒頭の「月2万円」も、この区分の70㎡なら目安の幅に収まっていることが分かります。感覚ではなく、物差しで見ることが第一歩です。

使うときの注意点が3つあります。

• 機械式駐車場があるマンションは別途加算されます（機種別の1台あたり月額×台数÷総専有床面積。例：2段（ピット1段）昇降式で6,450円/台・月）。機械式駐車場付きで積立金が高めなのは自然なことです
• 目安は「長期修繕計画の期間全体での平均額」です。幅に収まっていないからといって直ちに不適切と判断されるわけではない、とガイドライン自身が明記しています
• 階数・延床面積は販売図面やパンフレットに載っていることが多く、なければ営業担当に聞けば分かります

3. 均等積立方式と段階増額方式——「今安い」は値上げ予告かもしれない

「安すぎる方が危険」の理由が、この積立方式の違いにあります。

• 均等積立方式：計画期間中、ずっと同じ金額を積み立てる方式。将来の増額を前提にしない安定型
• 段階増額方式：当初の金額を安く抑え、段階的に値上げしていくことを前提にした方式

国交省も、分譲段階で修繕積立金の当初月額が著しく低く設定される例があることを指摘しています。月々の負担が安く見える方が売りやすいからです。つまり、今の積立金が安いのは「将来の値上げが、まだ来ていないだけ」という可能性があるのです。

令和6年6月の改定では、段階増額方式の目安として「計画の初期額は均等積立方式とした場合の基準額の0.6倍以上、最終額は1.1倍以内」という考え方が示されました。裏を返せば、初期の積立金が本来必要な水準の6割程度しかない計画は、制度上ごく普通に存在するということです。

買主としての読み方はこうです。

• 積立方式が均等か段階増額かを確認する
• 段階増額なら、値上げ後の金額で住宅ローンと合わせた資金計画を立てる
• 目安よりだいぶ安いのに値上げ計画の説明がない場合こそ、慎重に

この物件の積立金、計画ごと見てほしい——という方へ。

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4. 高い場合に確認すること／安い場合に疑うこと

目安と比べたら、次は理由の確認です。同じ「高い」でも、中身次第で評価は正反対になります。

高い場合に確認すること——そのお金は何に使われるのか

• 長期修繕計画はあるか、いつ見直されたか（計画に基づく金額なら健全です）
• 積立総額と大規模修繕の実施履歴（大きな工事の直後で残高が薄いこともあります）
• 機械式駐車場・超高層・充実した共用施設など、構造的に高くなる理由があるか
• 滞納状況（滞納が多いと、負担が他の所有者に回る懸念があります）

高い理由がきちんと説明できるなら、それは「維持管理にお金を掛けられているマンション」で、むしろ安心材料になり得ます。

安い場合に疑うこと——安さのツケはどこにあるのか

• 段階増額方式の計画途中ではないか（値上げ予定の有無と幅）
• 長期修繕計画が古いまま、近年の工事費の上昇が反映されていないのではないか
• 積立不足を前提に、一時金の徴収や借入れが計画されていないか

5. 正式な数字は申込前に全部は取れない——現実的な二段構え

ここで、正直にお伝えしておくべきことがあります。前章の確認項目——値上げ計画・積立総額・滞納状況などの正式な情報は、「重要事項調査報告書」という管理会社が発行する書類に載っています。

この書類は有料で、通常は契約の準備段階で売主側（仲介会社経由）が取得するものです。申込前の買主が自力で取得することはできず、申込前の時点では、まだ取得されていないことも珍しくありません。

だから申込前の現実的なやり方は、営業担当に聞ける範囲を聞いておき、書面での最終確認は契約前の「重要事項説明」で行うという二段構えです。

営業担当がその場で即答できなくても、心配はいりません（まだ調査書類を取得していない段階では普通のことです）。「重要事項説明までに確認をお願いします」と伝えておき、重要事項説明の場で、聞いていた内容と書面を照合してください。重要事項説明は契約前ですから、内容が違っていれば再交渉や見送りの判断もそこでできます。

なお、修繕積立金は購入判断の材料の1つにすぎません。価格の妥当性や出口（将来売れるか）まで含めた申込前の確認手順は、「中古マンション購入で後悔しないために——申込前に確認すべき5つの視点」にまとめています。この記事は、その「視点3：管理・修繕」を深掘りしたものです。

6. 申込前チェックリスト（コピー用）

7. よくある質問

目安の幅を超えて修繕積立金が高い物件は、買わない方がいいですか？

幅に収まっていないからといって直ちに不適切と判断されるわけではない、と国交省ガイドライン自身が明記しています。機械式駐車場の加算や超高層・共用施設など、高くなる構造的な理由があるケースも多いです。「何に使われる予定のお金か」を長期修繕計画とセットで確認してください。

逆に、目安よりかなり安いマンションは危険ですか？

段階増額方式の計画途中であれば、将来の値上げが予定されている可能性が高い状態です。安さの理由（積立方式・長期修繕計画の有無・積立総額）を確認し、値上げ後の金額で資金計画を立てることをおすすめします。

重要事項調査報告書は、申込前に自分で取り寄せられますか？

通常はできません。管理会社が区分所有者（売主）や仲介会社からの依頼を受けて発行する有料の書類で、申込前の時点ではまだ取得されていないことも珍しくありません。営業担当に聞ける範囲を聞いておき、契約前の重要事項説明で書面と照合する二段構えが現実的です。

8. まとめ——金額ではなく「計画とセット」で判断する

修繕積立金は、金額の高低だけでは良し悪しを判断できません。整理すると——

• 高い→ 何に使われる予定か。長期修繕計画・積立総額・構造的な理由で説明が付くなら、むしろ安心材料
• 安い→ 値上げ予告ではないか。積立方式と値上げ後の金額を確認してから資金計画を
• 物差しは国交省目安（専有面積×単価）、正式な数字の照合は契約前の重要事項説明で

とはいえ、長期修繕計画の中身の読み方や、価格・出口まで含めた総合判断を、初めての購入で1人でやり切るのは簡単ではありません。

当社では、管理・修繕を含む5つの視点で検討中の物件を診断する「正味で言う不動産セカンドオピニオン」というサービスを提供しています。売る側ではない第三者の宅建士が、不動産流通機構（REINS）の成約データ——ポータルサイトには載らない「実際に売れた価格」——に基づいて価格の妥当性も採点し、結論を診断書PDFでお渡しします。申込前には確認しきれない情報（管理・修繕の詳細など）は、取れたふりをせず「未確認」と明記します。対象は大阪市内の中古マンション（ご自宅用）です。

「この積立金、高いのか安いのか分からない」という段階のままで構いません。数千万円の決断の前に、一度だけ第三者の目を通してみてください。

数千万円の決断の前に、第三者の目を。

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