築40年の中古マンションは買っていい？新耐震・管理・出口の3チェック【宅建士が解説】

2026年7月16日公開｜読了時間 約7分

「築40年って、さすがに古すぎますか？」。

購入相談でよく受ける質問です。価格は手頃で立地も良い。それでも「築40年」という数字を見ると急に不安になる——その感覚は自然なものです。

先に結論を言います。築40年のマンションが買っていいかどうかは、築年数だけでは決まりません。分けているのは次の3つです。

1. 耐震——新耐震基準の建物か
2. 管理——建物と修繕の面倒が、きちんと見られてきたか
3. 出口——将来売りたくなったとき、売れるか

この記事では、3つのチェックのやり方を順に解説します。

筆者：加川 将嗣（株式会社ファンズハウス 代表／宅地建物取引士）。大阪市内の中古マンション売買を専門に、業界歴10年超・相談実績500件超。購入前のご相談も多く受けてきました。

1. 結論：築40年は「築年数」では決まらない

2026年時点で築40年ということは、竣工はおおよそ1986年前後です。実務でこの年代の物件を扱っていると、評価は物件ごとにバラバラです。管理組合が機能して大規模修繕を重ねてきた建物は、築40年でも堂々と流通しています。逆に、もっと新しくても管理が回っていない建物は値段が付きにくくなります。

つまり「古いから✕」ではなく、①耐震 ②管理 ③出口の3つを個別に確認して初めて答えが出る——これが結論です。ひとつずつ見ていきましょう。

2. チェック1：耐震——分かれ目は1981年6月1日の「建築確認」

最初に確認すべきは、そのマンションが新耐震基準の建物かどうか。分かれ目は、1981年（昭和56年）6月1日以降に「建築確認」を受けたかどうかです。

ここで多くの方が勘違いするのが、「1981年より後にできた建物なら新耐震」という思い込み。分かれ目は「竣工年（完成した年）」ではありません。建築確認とは着工前に行政のチェックを受ける手続きのことで、マンションは建築確認から完成まで年単位の時間がかかります。そのため、竣工が1983〜84年でも、建築確認は1981年5月以前＝旧耐震ということが起こり得ます。

幸い、築40年前後（1986年前後竣工）の物件は多くが新耐震側に入ります。ただ「多くが」であって「すべて」ではない。次の方法で建築確認の時期を確かめてください。

3. 旧耐震だと、実務上なにが不利になるか

では、確認した結果が旧耐震だったら何が起きるのか。地震への安全性に加えて、実務では次の不利があります。

• 自分の住宅ローン：金融機関によっては担保評価が厳しくなり、取り扱い自体が限られることがあります。
• 将来の買い手の住宅ローン：あなたが売る側に回ったとき、次の買い手も同じ壁に当たります。ローンが付きにくい物件は買える人が減り、流通性が下がります。
• 住宅ローン控除：中古住宅の場合、1982年（昭和57年）1月1日以後に建築された住宅なら新耐震基準に適合するものとして対象になります（床面積・所得などその他の要件を満たす場合）。それより前の建築の場合は、耐震基準適合証明書などで適合を証明できたときに対象となります（出典：国税庁タックスアンサー No.1211-3）。

なお、旧耐震＝即アウトではありません。耐震診断を実施して結果を開示していたり、補強工事を済ませているマンションもあります。旧耐震の物件は耐震診断の実施有無と結果を確認したうえで、上記の不利を価格が織り込んでいるかまで見て判断してください。

4. チェック2：管理——築古こそ「管理を買え」

不動産業界には「マンションは管理を買え」という格言があります。築40年では、40年分の手入れの差が建物の状態と資産価値にそのまま表れます。確認すべきは次の点です。

• 長期修繕計画：あるか。直近で見直されているか。
• 大規模修繕の実施履歴：外壁や屋上防水などを周期的に実施してきたか。
• 修繕積立金の総額と滞納：これからの工事に耐えられる残高か。
• 値上げ予定：積立金の引き上げ計画が控えていないか。

さらに、築40年ならではの確認点が2つあります。

• エレベーター：更新（リニューアル）の履歴、または更新の計画があるか。
• 配管：共用部の給排水管の更新・修繕の履歴と計画。加えて専有部（部屋の中）の給排水管が、過去のリフォームで更新されているか。専有部の配管は「リフォーム済みできれいな内装」でも手つかずのことがあり、見た目からは分かりません。

これらの正式な情報は、管理会社が発行する「重要事項調査報告書」に載っています。申込前は営業担当に聞ける範囲を聞いておき、契約前の重要事項説明で書面と照合する——という二段構えが現実的です。管理チェックの基本は、柱記事「中古マンション購入で後悔しないために——申込前に確認すべき5つの視点」でも解説しています。

その築40年、価格は妥当か——第三者が診断します。

「正味で言う不動産セカンドオピニオン」は、検討中の物件を売る側ではない宅建士が診断する第三者サービスです。不動産流通機構（REINS）の成約データ＝ポータルサイトには載らない“実際に売れた価格”に基づき、価格・管理・耐震・出口を診断書PDFでお渡しします（大阪市内の中古マンション対象）。

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5. チェック3：出口——生命線は「買い手がローンを組めるか」

3つ目は出口、つまり「将来売りたくなったとき、売れるか」です。

まず、築古には構造的な利点がひとつあります。マンションの価格は一般に築年数とともに下がっていきますが、築40年の物件はその下落がすでに進んだあとの価格で買うことになります。新しい物件と比べて、購入後の値下がり余地が小さいことがある——これは築古を選ぶ合理的な理由になり得ます。ただし「立地に需要があり、管理が保たれている」ことが前提です。

そして出口の生命線は、価格よりもむしろこれです。あなたが売るとき、次の買い手が住宅ローンを組めるか。

中古マンションの買い手の多くは住宅ローンを使います。旧耐震でローンが付きにくい、管理不全で担保評価が出ない——そうなると買える人が現金買いの層などに限られ、売却は一気に難しくなります。チェック1（耐震）とチェック2（管理）は、実は出口のチェックでもあるのです。

6. 買っていいケース／見送りを検討すべきケース

3つのチェックを対比表にまとめます。検討中の物件がどちらに近いか当てはめてみてください。

右の列に当てはまる項目があっても、即「買ってはいけない」ではありません。ただしその場合は、不利を織り込んだ価格になっているかが最後の判断材料になります。

7. 申込前チェックリスト（コピー用）

8. よくある質問

築40年のマンションは、あと何年住めますか？

一律の答えはありません。鉄筋コンクリート造の寿命は管理と修繕の状態で大きく変わります。「法定耐用年数」は税務上の減価償却の期間であり、住めなくなる年数ではありません。長期修繕計画と大規模修繕の履歴で「手入れされてきた建物か」を見てください。

旧耐震のマンションは、買ってはいけませんか？

一律にダメとは言えません。ただし住宅ローンや将来の売却で不利になりやすいのは事実です。耐震診断の実施有無と結果、補強工事の有無を確認し、価格がその不利を織り込んでいるかまで見て判断することをおすすめします。

築40年でも住宅ローンは組めますか？

新耐震で管理状態に大きな問題がなければ、組めるケースは多くあります。ただし担保評価や融資期間の扱いは金融機関で異なり、旧耐震は取り扱いが限られることがあります。早めに複数の金融機関へ事前審査で確認するのが確実です。

9. まとめ——築40年こそ、第三者の目を

築40年のマンションは、「古いから✕」でも「安いから◯」でもありません。①新耐震か（竣工年でなく建築確認の時期で確認）②管理・修繕が保たれてきたか ③出口で次の買い手がローンを組めるか——この3つを一つずつ確かめれば、判断は言語化できます。

一方で正直にお伝えすると、「価格が成約水準と比べて妥当か」「出口がどの程度堅いか」は、買主が独力で調べきれない部分です。成約データは不動産流通機構（REINS）に集まっており、ポータルサイトには載らない“実際に売れた価格”だからです。

当社では、売る側ではない第三者の宅建士が「買っていいか」を診断する「正味で言う不動産セカンドオピニオン」を提供しています。耐震・管理・出口はまさに診断の中心項目です。確認しきれない情報は、取れたふりをせず「未確認」と診断書に明記します。数千万円の決断の前に、一度だけ立ち止まって、第三者の目を通してみてください。

その築40年、買っていいか。第三者の宅建士が診断します。

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